Foto: Pablo La Rosa / adhocFOTOS
El mercado inmobiliario viene mostrando un dinamismo importante en los últimos años. Según los datos que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística, la cantidad de compraventas de viviendas alcanzó niveles históricamente altos sobre el cierre de 2022 y acumuló un aumento de 15% en el conjunto del año pasado. Esto se dio en un marco de aumento significativo de los precios de las viviendas, tanto en Montevideo como en el Interior del país.
¿Cuántas compraventas de viviendas se registraron en 2022 en nuestro país? ¿Qué pasó a nivel de precios? ¿Qué factores están impulsando el buen desempeño del mercado inmobiliario
y cuáles son las perspectivas? Para conversar de todo esto, estamos con la economista Delfina Matos, de Exante.
ROMINA ANDRIOLI (RA): Delfina, te propongo comenzar por repasar las últimas cifras publicadas en relación con el mercado inmobiliario ¿Cuántas operaciones de compraventa
de viviendas se registraron en el conjunto del año pasado?
DELFINA MATOS (DM): Bien. Según los datos que publicó el INE, en 2022 se registraron 50.730 compraventas de viviendas en el total del país. Eso, como adelantaba Emiliano, fue un
15% más que en 2021 y de hecho es el mayor nivel de operaciones en por lo menos los últimos seis años (que es desde cuándo se publican estos datos). La verdad es que la actividad inmobiliaria viene de dos años de crecimiento firme post pandemia. En 2021 se había visto un incremento de 25%
Además, el dinamismo se observa tanto en Montevideo como en el interior del país.
RA: ¿Podemos comentar esas cifras por región? Supongo que Montevideo es una parte importante del volumen de operaciones, ¿verdad?
DM: Si, habitualmente Montevideo representa entre el 30% y el 40% del total de altas de compraventa de viviendas. En 2022 representó la tercera parte y el resto se dividió entre los departamentos del interior. En Maldonado y Canelones se dieron el 16% y el 14% de las transacciones respectivamente. Y luego, ya un escalón bastante más abajo, con el 5% cada uno, se ubicaron Colonia y Rocha. El resto de los departamentos tuvo una participación de entre 1% y 3%. En cualquier caso, el crecimiento el año pasado fue muy generalizado, con la única excepción de Flores, que exhibió una caída de más de 20% de la compraventa de viviendas tras haber tenido un aumento muy fuerte en 2021.
Es importante notar que el aumento de la actividad inmobiliaria en los últimos años fue más intenso en el interior del país que en la capital. De hecho, en 2020 se dio una caída de la cantidad de compraventas en Montevideo, mientras que en el interior en su conjunto las compraventas se mantuvieron estables y en 2021 y 2022 subieron en mayor
magnitud que en la capital. De esa forma, si comparamos las cifras de 2017 (cuando comienza a publicarse esta información) con las del año pasado, en Montevideo vemos un incremento de 7% en el volumen de compraventas, mientras que en el interior estamos viendo un 17% más de operaciones.
RA: ¿Y qué sucedió a nivel de precios?
DM: Después de la baja que mostraron los precios de las viviendas en 2020, desde 2021 volvimos a ver aumentos significativos y están en niveles extraordinariamente altos
en una comparación histórica. El INE publica el precio de las transacciones de compraventa de viviendas, en mediana, para Montevideo y el interior. Según estos datos, que están
disponibles hasta noviembre, en el promedio enero-noviembre del año pasado el precio de venta de las viviendas fue, en mediana, US$ 72.400 para el total país, siendo bastante más
alto en la capital: de US$ 108.000, y más bajo en el interior: de US$ 50.700. Esto implicó una suba de 6% interanual de los precios en Montevideo y de 16% en el interior.
Por supuesto que además hay dinámicas diferentes por departamento y también dentro de Montevideo por zona y tipo de vivienda, pero la tendencia general ha sido al alza en
estos últimos dos años. Esto se vincula, entre otras cosas, con el aumento fuerte que tuvieron los costos de construir medidos en dólares, ese es un driver clave detrás del alza de los precios de la vivienda de los últimos años.
RA: A partir de estas cifras, Delfina, ¿qué tamaño estiman alcanzó el mercado inmobiliario en Uruguay en 2022?
DM: En EXANTE estimamos que el mercado inmobiliario (entendido como el monto total de compraventas de viviendas realizadas en el año) superó los US$ 3.500 millones en
2022, eso es un monto alrededor de 30% mayor al de 2021 y es muy alto en una mirada histórica.
RA: ¿Y qué factores explican este dinamismo de la actividad inmobiliaria en los últimos años? ¿Qué análisis realizan en Exante en ese sentido?
DM: Seguramente hay muchos elementos que están incidiendo. Del lado de la oferta, estamos viendo mucho dinamismo en la construcción de viviendas promovidas, tras
los cambios en la reglamentación que estableció el gobierno en abril de 2020. Lo comentamos otras veces en este espacio. En 2021 y 2022 vimos un pico de proyectos promovidos bajo este régimen, superándose los 170 proyectos por año, con un crecimiento fuerte tanto en Montevideo como en el interior. Eso sin dudas está impulsando la construcción y, por ende,
la comercialización de este tipo de viviendas. Además, en medio de mayores flujos de inversiones extranjeras (de argentinos, sobre todo) también hemos estado viendo una
redinamización importante de la actividad en Punta del Este y en algunas zonas de Montevideo y el área metropolitana. Y todo esto en medio de un escenario del lado de la demanda, en el que la pandemia permitió un mayor ahorro en algunos estratos de la población y alentó también cambios en las decisiones de vivienda en algunos hogares. No somos expertos, pero los operadores del sector señalan que hubo corrimientos en la demanda, a veces buscando más espacio y en muchos casos alejándose de las zonas más céntricas de la
ciudad ante el aumento del trabajo a distancia, por ejemplo.
RA: ¿Y qué rol ha tenido el desarrollo del crédito hipotecario? Más allá del mayor ahorro que se acumuló durante la pandemia en algunos segmentos de la población que
recién mencionabas ¿está aumentando la compra a crédito?
DM: Sí. El crédito hipotecario tuvo un crecimiento muy fuerte en estos últimos años. En particular, en 2022 se concedieron unos 3.800 créditos hipotecarios nuevos, por
unos US$ 360 millones. Eso es casi 20% más que en 2021 en términos de cantidad de operaciones y cerca de 30% más en monto. De hecho, se trata del mayor monto concedido desde
que se tienen datos. Con lo cual, sin dudas está subiendo la compra a crédito. Ahora, de todas maneras, estamos hablando, reitero, de unos US$ 360 millones de créditos
hipotecarios nuevos concedidos, en un mercado de compraventas de viviendas que, como mencionaba antes, habría probablemente superado los US$ 3.500 millones en 2022.
Esto quiere decir que, pese al aumento, las compras a crédito habrían representado en el orden del 10% del total el año pasado. El grueso de la actividad inmobiliaria no
se financia de esta manera.
RA: Está claro. Antes de terminar, Delfina, y mirando para adelante, ¿qué perspectivas se manejan para este año? ¿Resulta esperable que se mantenga el dinamismo en el
mercado inmobiliario?
DM: A la luz de los últimos datos disponibles, la verdad es que el dinamismo se mantuvo muy firme en el cierre de 2022. Se alcanzó un pico de ventas en diciembre, con un récord
también a nivel de créditos hipotecarios concedidos. Esto da la pauta de que la actividad se habría mantenido firme probablemente en este comienzo de 2023 también. Sin embargo,
a nuestro juicio, la suba de las tasas de interés (tanto a nivel global como a nivel doméstico) puede desalentar en cierta forma la demanda, en la medida en que tiende a
encarecer el crédito y a hacer más atractivas también otras alternativas de inversión o de canalización de los ahorros.
En ese contexto, en Exante esperamos que la actividad inmobiliaria y que los precios de las viviendas se mantengan firmes este año, aunque aumentando probablemente a menor
ritmo que en los dos últimos años.
