El precio promedio de la tierra alcanzó a US$ 3.700 por hectárea en 2017, un valor 10% superior al registrado en 2016. De esa manera, el año pasado el mercado de tierras cortó con un ciclo de dos años consecutivos de baja. Estos datos surgen de la última información oficial, publicada por la Dirección de Estadísticas Agropecuarias del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca, que marcaron, además, un repunte importante de la superficie comercializada el año pasado.
Emiliano Cotelo (EC): Para analizar estas cifras y conversar sobre la situación actual y las perspectivas del mercado de tierras en Uruguay, estamos con la economista Florencia Carriquiry, de la consultora Deloitte.
Florencia, antes de analizar en detalle lo que está pasando con los valores de la tierra en el país, quizás valga la pena recordar a los oyentes de donde surgen estos datos…
Florencia Carriquiry (FC): Sí. Como hemos explicado en otras oportunidades, hay que tener en cuenta que la información oficial de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias es elaborada a partir de los datos de la Dirección General de Registros, que incorpora todas las compraventas registradas de 10 o más hectáreas. Con lo cual, al referirse a los niveles promedio para todo el país, los valores de la hectárea suelen ser menores a los que muchas veces se mencionan en prensa, que refieren a las tierras más caras. Igualmente, a la hora de analizar la evolución del mercado de tierras en Uruguay, esta es la información que habitualmente se usa.
Otra fuente oficial muy utilizada para analizar qué está pasando en el mercado de tierras es la información que divulga el Instituto Nacional de Colonización. En ese caso, las cifras de Colonización surgen de las ofertas que recibe el instituto por parte de agentes privados que quieren vender sus tierras (y tienen una oferta concreta de compra). Si se trata de establecimientos de más de 500 hectáreas (CONEAT 100) la ley obliga a ofrecerlo previamente a Colonización, que tiene prioridad para comprarlo si le interesara. Estos datos tienen la ventaja de que generalmente salen con menos rezago que las cifras que publica el Ministerio, aunque sólo incluyen transacciones relativamente “grandes”, como decía recién.
RA_- Está claro. Yendo a los datos de 2017 entonces… ¿cómo analizan ustedes el comportamiento que tuvo el mercado de tierras el año pasado?
FC – Como decía Emiliano antes, el precio promedio de la tierra en 2017 subió 10% frente a los valores promedio de 2016… Y si miramos las cifras semestrales, que publica el Ministerio en el mismo informe, ya desde el primer semestre de 2017 se había notado una recuperación… De hecho, el precio promedio de la tierra en el año fue del orden de US$ 3.700 por hectárea, un valor que ya había alcanzado en el primer semestre de 2017 y que se mantuvo sin cambios prácticamente en la segunda mitad del año… De todos modos, Romina, hay que tener presente que el incremento promedio de 2017 está influido por el hecho de que la cifra del segundo semestre de 2016 había sido particularmente baja (marcó el menor precio medio desde 2011)…
En cualquier caso, según estos datos de Ministerio, el mercado de tierras en Uruguay tendió a recuperarse en 2017, después de acumular una baja de casi 15% en el bienio 2015-2016… aunque de todas maneras estamos hablando de un precio promedio todavía muy inferior a los US$ 4.300 por hectárea que llegaron a verse en el segundo semestre de 2014.
RA _- Ahora, Florencia, estas cifras no son del todo coincidentes con lo que vienen marcando algunos operadores y analistas del sector en los últimos meses, que hablan de un mercado de tierras que sigue sin recuperarse… ¿cómo se compatibilizan estas dos visiones?
FC – Es un buen punto Romina. La verdad es que si bien indiscutible que el precio medio de las compraventas registradas en 2017 fue mayor al de 2016, si uno analiza en más detalle la información del Instituto Nacional de Colonización que antes mencionaba, por ejemplo, la recuperación del mercado de tierras no parece tan clara.
RA – ¿Cómo es eso, Florencia? ¿Hay mucha discrepancia entre las cifras de Colonización y las del Ministerio?
FC – No… no es que discrepen tanto al hablar de valores promedio. En general los datos de Colonización y los del Ministerio suelen ser algo diferentes en el valor absoluto del precio medio de los campos, pero la evolución de ambas series es bastante similar. En particular, para 2017 la información de Colonización también pauta que los precios promedio en las compraventas de tierra subieron en 2017, aunque marcan una recuperación más acotada. Concretamente, según estas cifras, el valor de la tierra se ubicó en torno de US$ 3.900 por hectárea en el promedio del año pasado, lo que implicó un incremento de alrededor de 5% en relación a 2016.
Ahora, más allá de esa diferencia en la magnitud de la variación, en los valores que estamos comentando, tanto del Ministerio como de Colonización, estamos refiriéndonos siempre al precio promedio de los campos vendidos, sin distinción del tipo de campo… sin tener en cuenta en particular la calidad o la aptitud de los suelos. Y justamente, teniendo en cuenta esto, la consultora Apeo marcaba en los últimos días en su cuenta en Twitter que el aumento del precio medio de las compraventas en 2017 habría obedecido esencialmente a un cambio en el tipo de campos que se vendieron y no tanto a una recuperación genuina de los valores de la tierra.
RA – ¿Podés explicar un poco mejor este punto? Si entiendo bien, lo que estás diciendo es que el precio medio de las compraventas de tierra subió en 2017 porque se vendieron campos de mejor calidad, ¿es así?
FC – Exactamente. Los cálculos que compartió Apeo en Twitter, basados en los datos de las transacciones publicadas por colonización, muestran que, si se considera el precio de campos de igual calidad de suelos, los valores permanecieron esencialmente estables en 2017. Para ello analizaron las transacciones mayores a 500 hectáreas que publica Colonización y re-expresaron los valores de cada una de las transacciones en su equivalente para un campo con un nivel de productividad promedio del país (en términos técnicos, un campo de índice CONEAT 100). Ese cálculo arrojó que para un campo CONEAT 100 el valor medio de las transacciones de 2017 fue similar al de 2016… En base a eso, como decías, se concluye que el mayor precio medio registrado en 2017 se explicaría esencialmente por una mayor calidad de los campos comercializados (siempre hablando en promedios).
RA – Está claro el panorama de precios… Ahora, a nivel de la cantidad de operaciones y la superficie transada, ¿cómo fue la evolución en 2017?
FC – Ese es otro elemento interesante de las cifras de 2017, porque después de varios años de caída, tanto el número de operaciones como la superficie vendida aumentó en 2017 respecto al año previo. En concreto, hubo más de 1.100 operaciones el año pasado por un total de 187.000 hectáreas, y eso marca una suba de 25% en la cantidad de transacciones y de 37% en el volumen total de hectáreas comercializadas. Son cifras que todavía están muy por debajo de los picos que vimos entre 2003 y 2006, pero que marcan también un punto de inflexión en el mercado de tierras el año pasado…
RA – Para ir finalizando, entonces, ¿cómo están viendo el panorama para este año Florencia?
FC – A ver… Para poner un poco las cosas en perspectiva, es claro que hasta 2014 el mercado de tierras tuvo una evolución excepcional, luego con la caída abrupta de los precios de los commodities en el mercado internacional, vino un ajuste significativo en los valores de la tierra en 2015 y 2016 y estos datos de 2017 parecen sugerir que la baja del valor de los campos al menos se detuvo y que el mercado está reactivándose en términos de la cantidad de transacciones que se están cerrando (después de haber estado bastante trancado en los últimos años).
Ahora, para hablar de perspectivas, no podemos perder de vista que el precio de la tierra, al igual que el de cualquier activo, está relacionado con su capacidad para generar ingresos en el futuro y la verdad que, con esa mirada, los fundamentos de este activo no parecen señalar que haya mucho espacio para una mejora relevante en el corto plazo. No se prevén repuntes importantes de los precios de los alimentos y el área agrícola va a tener seguramente una nueva caída (lo que supone una menor competencia por el recurso). Con este panorama y ante los bajos niveles de rentabilidad que mantiene el agro, nos parece poco probable que veamos un incremento muy significativo del precio de la tierra en 2018.
