Los datos muestran que el número de proyectos ingresados aumentó el año pasado y se mantuvo en 2021.
EMILIANO COTELO (EC): En estos últimos días la Agencia Nacional de Vivienda publicó información acerca de la cantidad de proyectos de vivienda promovida. Los datos muestran que, pese a la situación de pandemia, el número de proyectos ingresados aumentó el año pasado y que ese buen dinamismo se mantuvo también en la primera parte de este 2021.
Con estos números sobre la mesa, nos pareció oportuno poner el foco de nuestro análisis económico de hoy a repasar qué es lo que se busca con este instrumento, qué cambios ha tenido en los últimos años y cómo ha sido la evolución de estas construcciones en tiempos de covid. Lo conversamos con el economista Luciano Magnífico, de Exante.
Antes de entrar de lleno con estos números ¿podríamos detenernos unos instantes en discutir cuáles son las motivaciones que están detrás de la existencia del régimen de vivienda promovida?
LUCIANO MAGNÍFICO (LM): Me parece bien. Como indica la ley referente a la promoción de viviendas para interés social, uno de los cometidos de este mecanismo es tratar de facilitar el acceso a la vivienda a los hogares de menores ingresos… no necesariamente para que sean éstos los que compran los inmuebles, sino que también para que haya más oferta para alquiler.
La forma de hacer que esto sea atractivo para el inversor es a través de exoneraciones impositivas. Concretamente, la ley otorga una serie de beneficios fiscales para este tipo de proyectos (que deben cumplir con algunos requisitos, no solo de localización sino también en sus características), para promover la oferta de este tipo de viviendas a mejores precios.
Y, por ejemplo, en forma más reciente la ampliación de beneficios también tuvo el objetivo de incentivar la inversión privada en la actividad de la construcción en sí misma, como herramienta de impulso a la economía y para generar puestos de trabajo.
EC: Está claro. ¿Y hay números concretos acerca de cómo suele ser el relacionamiento de los hogares uruguayos con su vivienda? Me refiero a qué porción de los hogares es propietaria de su vivienda y qué porción está alquilando, por ejemplo… para entender cómo es la situación que hay hoy por hoy de acceso a la vivienda en nuestro país.
LM: Sí, el Instituto Nacional de Estadística tiene sistematizada información sobre la distribución de los hogares según la tenencia de su vivienda. Tomando como referencia las cifras de 2019, de un total de 1.250.000 hogares, un 58% declaró ese año ser propietario y un 20% eran inquilinos. Luego había un 21% catalogados como “ocupantes con permiso” (que no quiere decir, que sea algo ilegal, acá se incluyen por ejemplo quienes viven en una vivienda que es propiedad de un familiar) y finalmente un 1% era ocupante sin permiso.
Como decía, esa es la distribución puntual que hubo en 2019, pero la verdad es que los porcentajes tuvieron muy pocos cambios en la última década.
EC: Está claro. Ahora sí, yendo a los números que comentaba Emiliano al inicio, ¿cómo ha sido la evolución de este tipo de construcciones en los últimos años? ¿Qué tan dinámicos estuvieron los proyectos amparados bajo este mecanismo?
LM: El mecanismo tuvo un crecimiento importante en sus primeros años y llegó a un máximo de cantidad de proyectos ingresados y promovidos en 2014 (año en que hubo unos 112 proyectos de vivienda promovida), pero perdió algo de impulso posteriormente.
De acuerdo con los operadores del sector, una de las principales limitantes estaba en que una serie de requisitos a este tipo de proyectos lo habían vuelto menos atractivo para el inversor… refiriéndose en particular al hecho de que desde 2014 regían topes de precios para venta y arrendamiento de las viviendas promovidas por esta ley, que aplicaban sobre una porción de las unidades de cada proyecto desarrollado. Esa limitante luego fue flexibilizada parcialmente en 2017, bajando el porcentaje de viviendas topeadas a 10% para proyectos de Montevideo y a 20% para los del interior. Finalmente, los topes se eliminaron en abril del año pasado.
De hecho, el año pasado al inicio de la pandemia, el gobierno introdujo modificaciones sobre la reglamentación de esta ley, levantando varias restricciones con un objetivo claro de estimular la actividad (en medio de un contexto muy complejo para la economía en general).
EC: ¿Podemos repasar cuáles fueron los últimos cambios en la reglamentación que rige para estos proyectos?
LM: Con esos cambios de abril de 2020 no solo quedaron sin efecto los topes máximos de precios que marcaba recién, sino que también se relajaron otras condiciones. Dentro de las principales modificaciones, por ejemplo, se permitió incluir monoambientes como parte del proyecto y se eliminó la restricción en la proporción de viviendas de un solo dormitorio (que estaba limitado en un 50% de las unidades). También se autorizó destinar metros de planta baja a locales comerciales u otras áreas de esparcimiento en lugar de vivienda y así favorecer su comercialización, entre otros cambios.
EC: Por lo que muestran las cifras que publicó la Agencia Nacional de Vivienda, la reacción a esto cambios fue bastante positiva, ¿verdad?
LM: Así es. En 2020, pese a la situación de pandemia, aumentó el número de proyectos que ingresaron para ampararse como vivienda promovida. Según las cifras de la Agencia, el año pasado ingresaron unos 118 proyectos (el número más alto desde 2014) y hasta el momento se habían promovido casi unos 80 de estos proyectos (puede haber proyectos en estudio o inactivos). Además, en los primeros cinco meses de este año hubo un dinamismo muy importante: ya se promovieron casi 70 proyectos, que es casi el mismo número que se promovió en todo 2019 o en todo 2020.
Según trascendió, los promotores consideran sí efectivamente que este mayor impulso estuvo explicado justamente por las modificaciones que se introdujeron en abril del año pasado cuando empezó la crisis sanitaria.
Y mirando hacia adelante, lo que cabría esperar es que esto se traduzca en cierta reactivación de la construcción residencial, aunque probablemente eso se irá dando gradualmente, en la medida en que la demanda también se vaya recuperando tras la pandemia.
